1. 상가직거래 진행
1) 영업할 업종이 그 상가와의 용도적합 여부 확인과 신고 및 허가 관련사항
상가를 구하기 위해서는 가장 먼저 해야 할 일은 영업하려는 업종이 이 상가용도에 맞는 것인지 그리고 그에 따른 신고 및 허가
관련사항을 알아봐야 한다.
이 점을 소홀히 하다가 막판에 큰 피해를 입을수 있다. 본인이 하려고 하는 업종이 입점하려는 상가와 맞는지 확인하여야 하고
그에 따른 소방관계등 시설이 적합한지를 파악해야 한다.
2) 해당 건물의 서류 확인(등기부등본등)
확인서류 : 건물, 토지 등기부등본, 토지,건축물대장, 도시계획확인원, 공시지가 정보등
도장을 찍는 순간 모든 게 끝나므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 꼼꼼히 챙겨보고 계약내용도 신중하게 작성해야 한다.
상가를 계약하기로 마음을 정하고 나면 계약금, 중도금, 잔금을 준비하는데 정신이 팔려 소홀히 하는 점이 있다. 바로 상가건물의
법적인 하자, 신고 및 허가사항, 건물주의 매도 의도등입니다. 계약 한번 잘못하면 완전히 망할 수 있으므로 그만큼 신중해야 한다
가. 등기부등본
등기부등본은 계약, 중도금, 잔금을 치를 때마다 확인하는게 좋다. 그 건물에 어떤 문제가 있는지는 등기소에서 등기부등본만
떼어 보아도 알수 있다. 등본에는 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고 각종 저당권 설정이나 압류같은 권리관계가 나와있다.
나. 도시계획확인원
도시계획및이용제한사항과 재개발 여부 등을 확인하려면 구청에서 도시계획확인원을 떼어 보면 된다. 도시계획확인원이란
공법상으로 토지를 규제하는 도시계획사항을 기재한 증명서로, 용도지역과 지구, 재개발, 개발제한구역 여부등을 확인할 수 있다.
다. 대장확인
토지대장, 임야대장, 건축물관리대장공부를 확인하여 등기부와의 일치여부를 알아보고 일치하지 않을때는 그 이유를 알아본후
결정해야한다. 대장과 현장 실지 확인을 하여 일치하는지 확인하여야 한다.
3) 상대방 본인 확인후 계약(권리양수도 계약, 임대차계약)
마지막으로 이제 계약서에 도장을 찍고 계약마무리를 하는 것이다. 가장 중요한 포인트는 본인 확인이다.
이것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.
가) 권리양수도계약의 경우(현 임차인과의 계약)
* 권리금 계약을 하기전에 임대인의 의사를 확인해야 한다
(1) 주민등록증을 대조하여 본인인지 확인해야 한다
(2) 대리인(보통 부인이나 남편)과 계약을 할 때도 본인의 계약위임용 인감과 위임장을 받아야 한다.
(3) 상가임대차계약서(현 임차인과 건물주가 맺었던 임대차계약서), 사업자등록증,
허가증등을 제시해 달라고하여 확인해야 한다
특히 임대차계약서는 반드시 봐야 한다.
나) 임대차 계약의 경우(건물주와의 계약)
건물주의 등기권리증, 인감, 신분증과 등기권리증의 내용이 같은지 확인할 필요가 있으며, 등본과 초본도 확인해 보면 집주인
여부를 확인할수 있다. 만약에 악의적인 의도가 개입된다면 엄청난 손해를 볼 수 있다.
2. 계약서 작성시 유의사항
1) 계약서 작성은 최대한 자세하게
아무리 구두상 약속을 했다고 해도 서류로 남지 않으면 나중에 이를 주장하기가 힘들다.
따라서 도배, 수리 등의 사소한 사항이라도 꼭 계약서에 기재하도록 하고 계약사항 위반시의 위약금 등도 기재하는 것이 좋다.
2) 계약서를 쓸 때 아라비아 숫자와 확실하게 한글이나 한자로 병기한다.
3) 권리금 지급시 계약 단서조항에 ‘현 임차인이 가까운 곳에서 유사업종을 하지 않는다’ 는 조항을 삽입하는게 좋다
4) 계약금, 중도금, 잔금일을 기재하되 날짜는 임차인의 자금조건에 맞추어 정한다.
5) 잔금일의 정산관계 및 명의이전에 필요한 각종 서류 등을 기재한다.
잔금지급전 근저당을 설정하면 계약을 해지한다라는 특약을 기재한다.
6) 비품목록도 정확히 작성한다. 훗날 분쟁거리가 될수 있다.
7) 원상회복문제를 확실히 하고 입주시 점포사진을 찍어 놓도록 한다
8) 하자에 대한 부분과 하자수선에 대한 부분도 계약서에 명시하여 확실히 한다.
9) 서명과 날인은 반드시 계약 당사자가 인적사항을 기재한 다음에 도장을 찍는다.
3. 임차인 관점에서 체크사항
1) 상가임대차보호법의 보호를 받을수 있는가
– 사업자등록 가능여부(관할세무서)
상가임대차보호법에서 규정된 환산보증금을 본인의 보증금과 월세를 비교해 보면 된다
구 분
법적용대상보증금액
최우선변제인정범위
최우선변제금액
비고
서울
3억원 이하
5천만원 이하
1,500만원까지
과밀억제권역
2억 5천 이하
4천 5백만원 이하
1,350만원까지
서울시 제외
광역시,안산,용인,김포,광주
1억 8천 이하
3천만원 이하
1,000만원까지
군지역,인천광역시 제외
기타지역
1억 5천 이하
2천 5백만원 이하
750만원까지
* 위의 금액을 초과하는 임차인에게는 상가건물임대차보호법 자체가 적용되지 않는다.
(임차보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임 부분을 보증금으로 환산하여 보증금액을 산정한다.)
보증금액 = 임차보증금 ＋ 월차임×100
* 최우선변제 금액 : 임차권자보다 먼저 설정된 저당권자나 선순위권리자보다 우선적으로 보장 받는
최소한도의 금액이다. (단, 상가건물가액의 1/3 범위내로 산정함.)
* 상가임대차보호법의 대상이 되는 임대차는 계약기간을 1년으로 정하였다 하더라도 임대인에게 계약갱신요구를
할 수 있으며, 임차인이 계약갱신요구를 하면 임대인은 특별한 몇가지 경우를 제외하고는 5년간 계약갱신에 응하여야 한다.
2) 법의 보호를 받을수 없는 경우라면
계약서에 재계약(최소임차기간)과 임대료 인상한도에 대한 특약을 기재하는게 바람직하다.
3) 영업허가 또는 신고에 문제는 없는가
시청 또는 구청의 담당부서에 확인(음식점일 경우 구청 보건위생과)
4) 동일업종에 대한 영업금지는 없는가
임대인 및 상가관리단등에 확인하면 된다.
5) 계약기간은 몇 년으로 하는 것이 유리한가
시설비 투자금액이 클수록 장기계약이 필요하다. 불경기 또는 영업전망이 불확실할때는 일단 단기계약이 유리하다.
6) 상가에 대한 근저당권 등 부채 (부동산등기부등본으로 확인) 확인
채권최고액을 부동산으로 갚아야 할 돈으로 생각하고 임차보증금과 시세를 비교해서 임차여부를 판단한다.
7) 보증금과 월세의 비율이 어느 정도가 좋은가
자금부담 능력,이자율과 월세를 비교해본다..선순위 근저당 가압류등이 있으면 보증금을 가급적이면 최소화 한다.
8) 임차면적의 확인
계약면적,전용면적,실제면적,건축물관리대장과 확인한다. 법정최소면적은 인허가 관청에 문의한다.
9) 간판설치 및 주차장 이용
입간판,돌출간판등 설치허용 여부를 확인한다.
주차장 사용(차종별 주차대수,비용부담) 확인한다.
퇴거시 원상회복의 범위에 대하여 확인한다.
입점당시 건물내부 외부 현황사진 촬영 및 보관한다.
10) 권리금은 적정한가, 나올때 빼나올수 있는가
한달 순익금과 권리금의 비교(보통 12개월분 순익을 적정권리금으로 추정) 실제 매출액 확인한다(세무신고 또는 관련장부)
임대인의 권리금에 대한 입장을 확인한다(묵인 또는 부인하는지 확인 검토)
만약 부인한다면 시설비를 고려한 장기계약은 가능한지 검토한다.
권리금이 너무 싼 경우에는 일단 의심을 해본다. 정상가격보다 권리금이 터무니없이 싼 상가는 문제가 있을 소지가 많다.
건물주의 질이 안 좋은 경우도 있고, 건물에 하자가 있는 경우도 있고, 현 임차인이 이중계약을 하고 도망갈 확률도 조금은
있다는 것에 무게를 둬 본다.
11) 건물주와 임대료,임대기간등에 대한 확인을 했는가
권리금 계약을 하기전에 임대인의 의사를 확인한다.
12) 권리금 계약서에 본계약이 안되면 해제한다는 조항이 들어가 있는가
해제조항이 없다면 본 계약을 먼저 또는 동시에 할 것을 제안한다.
13) 권리금을 주면 따라오는 권리들을 확인했는가
인계받을 시설,집기명세서,고객회원등의 명단 및 전화번호 /폐업신고 또는 영업양수도 / 양도인이 근처에서 유사업종 못하도록 제한
4. 임대인 관점에서 체크사항
1) 계약서상 임차인과 실제 들어올 사람이 같은가
임차인의 주민등록번화,주소등을 확인한다.
2) 실제 들어올 사람이 다르면 전대차 여부를 확인한다.
전대차일 경우, 임대인이 동의해줄것인가 검토한다..
실제 입주자의 성명,주민등록번호,주소,임차인과의 관계를 확인한다.
3) 특약사항이 법의 강행규정에 위반되는지 확인 필요
위반될 경우 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없게 되므로 미리 확인한다.
(강행규정 : 계약기간,임대료 인상한도,계약갱신요구권등)
월세의 부가가치세를 따로 받기위해서는 ‘부가가치세 별도’라고 계약서에 표시한다.
4) 공과금중 임차인이 부담할 항목
주차료,청소비,소규모 수리의 범위등을 사전에 알려준다.
5) 중개수수료는 누가 지불할 것인가?
만기를 채우지 못하고 나가는 임차인에게 미리 확인을 받는다.
중개수수료 부담 조건부로 해지에 동의하는 방법도 있다.
6) 권리금 및 원상회복 조항이 필요한가
‘ 권리금 및 시설비는 임대인에게 요구할수 없다’
만기시 임차인의 비용으로 원상회복하여 임대인에게 반환하여야 함을 확인시킨다.
5. 기타 유의사항
1) 백문이 불여일견이다.
인터넷이나 광고정보지를 통한 매물광고에서는 간단한 이미지와 설명밖에 볼수없으므로
관심이 가는 매물이라면 반드시 현장에 가서 확인해야 한다.
2) 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿지 않는다.
등기부등본은 본인이 직접 떼어보아야 한다. 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인하여야 한다.
계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는수가 있기때문이다.
3) 상가계약은 관공서가 쉬는 토요일 오후나 일요일 혹은 공휴일에는 하지 않는다.
확인이 필요할시 확인이 불가능하고 상대방에게 자칫 사기를 당할수 있다.
4) 복잡하게 여러가지 담보물권이나 가등기, 예고등기가 설정되어있는것을 가급적 피한다.
단시일내에 권리자가 바뀌는등 권리관계가 빈번하고 복잡한것은 문제가 있을수 있다.
저당금액이 너무 많이 잡혀 있으면 경매로 보증금을 떼일 위험이 있으므로 자신의 보증금과 선순위 저당금액을 합해서
해당 주택가격의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다.
매수 직전에 갑작스럽게 등기가 변경된 것을 의심해야한다. 매수직전에 비로소 소유권보존등기가 되거나 기타 상속등기나
회복등기가 된 것은 전문 사기단일 수 있으니 일단 의심하여야 한다.
5) 싼 매물을 조심한다.
시가에 비하여 터무니 없이 매우 싸거나, 잔금 중도금을 빨리 치러야 한다고 권유하는 상가, 그리고 별 이해관계도 없는 사람들이
사라고 권유하는 상가는 뭔가 있다.
6) 신문지상의 광고와 기사만을 토대로 그대로 믿고 경솔히 계약하면 안된다.
광고는 과장될 수 밖에 없으며 상가를 비싸게 팔아주겠다고 하면서 광고비조로 돈을 부치라는 사기꾼의 전화에 속으면 안된다.
7) 매도인과 어울리지 않는 상가를 조심한다.
매도인의 나이, 사회적 지위, 직업등이 대상 상가와 맞지 않는것도 의심을 가지고 확인하여야 한다. 재산세 납세자가 소유자와
다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 한다.